Suelo urbano no consolidado, consolidado y solar.

Es importante conocer los tipos de suelo que existen, ya que de esta clasificación dependerán los derechos y deberes de los propietarios del suelo, es decir, la facultad de uso, disfrute y explotación de los terrenos.

Así, el propietario del suelo solo podrá hacer sobre este lo que el sistema urbanístico español le permita. Por tanto, es de gran importancia conocer algunos tipos de suelo y cuáles son sus implicaciones legales. Por ello, en este post analizaremos qué es el suelo urbano no consolidado y qué lo diferencia del suelo urbano consolidado y qué es un solar.

Debemos conocer estos conceptos para saber si podemos edificar nuestra propiedad y en qué condiciones, cuando se halla en suelo urbano.

¿Qué es el suelo urbano o urbanizado?

Comenzaremos diciendo que la legislación estatal básica en esta materia establece que las situaciones básicas del suelo son las de suelo urbanizado y suelo rural. Existen otras clases y categorías de suelo que serán las que vengan establecidas por el planeamiento municipal, en el marco ya de lo que establezca la legislación urbanística autonómica.

La situación de suelo urbanizado es la que se corresponde, en general, con el suelo urbano consolidado y con el suelo urbano no consolidado.

Primeramente, debemos saber qué es el suelo urbano. Es tal aquél que se encuentra en alguna de estas tres situaciones:

1. Aquel que, en el momento de redactar el planeamiento general municipal, ya cuenta con los cuatro servicios urbanísticos básicos que tienen reflejo en el derecho urbanístico autonómico, y que son: acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. No obstante, estos servicios deben existir en condiciones suficientes y adecuados a la realidad a la que sirve, lo que se ha venido exigiendo a través de la integración del suelo en la malla urbana.

2. El que se integra en un área consolidada por la edificación. El grado de consolidación por la edificación vendrá determinado por cada Comunidad Autónoma a través de su legislación urbanística. Se suele establecer la consolidación de las 2/3 partes del ámbito o el 50% de ésta, o se establece en función del número de habitantes. El suelo urbano por su consideración dentro de un ámbito o área consolidada por la edificación no conlleva que esté totalmente urbanizado o transformado, por lo que no cuenta necesariamente con los servicios urbanísticos antes citados y precisará dar cumplimiento a los deberes legales establecidos para las actuaciones de transformación urbanística –cesión gratuita de aprovechamiento, viales y dotaciones públicas y urbanización-.

3. El suelo clasificado como urbanizable una vez que esté delimitado o sectorizado, cuente con ordenación pormenorizada y esté efectivamente urbanizado. Es el suelo urbanizado por su transformación efectiva (ha sido objeto de una actuación de transformación urbanística).

En definitiva, de las situaciones anteriores se deriva que no todo suelo urbano puede ser edificado directamente porque tenga la condición de solar. Y según su grado de transformación o urbanización el propietario tendrá deberes más o menos gravosos.

Dentro de este suelo, la legislación urbanística distingue dos categorías, según que exista o no una urbanización consolidada: el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado.

¿Qué es el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado?

Suelo urbano consolidado

Es el suelo que está excluido de la actividad urbanística de transformación. Es el suelo que siendo solar o cuasi solar, el plan no genera la necesidad de equidistribución ni cesión.

Por tanto, este suelo viene constituido por los terrenos que tienen la condición de solar –según establece la legislación-. Y por lo terrenos a los cuales sólo falta, para alcanzar la condición de solar, señalar las alineaciones o las rasantes, o bien completar o acabar algunas obras de la urbanización, a costa de los propietarios. Pero aquí aquellos no vienen obligados a realizar cesión gratuita alguna porque se entiende que en este suelo la ciudad está terminada.

Estas actuaciones pueden ejecutarse asistemáticamente sin necesidad de delimitar su ámbito o unidad de actuación.

Suelo urbano no consolidado

Es aquél que está sujeto a la actividad urbanística de transformación, precisando de la ejecución de obras de urbanización.

La situación de este suelo no es infrecuente y se produce cuando el crecimiento de la ciudad, que no siempre es sistemático y organizado conforme al planeamiento municipal, va dejando de ella espacios sin urbanizar, que son, sin embargo, suelo urbano por estar rodeados de terrenos urbanizados y edificados.

También se encuentra en esta situación terrenos que están sujetos a planes de mejora urbana, renovación o regeneración que tienen por objeto, no meramente completar o acabar la urbanización, sino finalidades de mayor entidad como: completar el tejido urbano o bien de cumplir operaciones de rehabilitación, de reforma interior, de remodelación urbana, de transformación de usos, de reurbanización, de ordenación del subsuelo o de saneamiento de poblaciones y otros de similares.

En este tipo de suelo, los deberes de los propietarios se equiparan a los que la Ley establece para el suelo urbanizable, ya en ambos casos es preciso urbanizar ex novo.

Los propietarios de este tipo de suelo tienen así la obligación de ceder gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, dotaciones púbicas de carácter local al servicio del ámbito en el que los terrenos se incluyen, el suelo preciso para la ejecución de los sistemas generales; del 5 al 15% del aprovechamiento urbanístico. Igualmente, aquí los propietarios tienen que costear la urbanización que sea necesaria.

En definitiva, como el suelo urbanizable, este tipo de suelo puede requerir planeamiento de desarrollo, proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización –según la actuación de que se trate-.

¿Cuándo una parcela tiene la condición de solar?

Sin embargo, el carácter urbano del suelo no da sin más el derecho a edificar, según ya hemos anticipado.

Para que pueda procederse a la edificación es preciso que las parcelas merezcan la condición de solares. Es decir, que aquéllas estén urbanizadas con arreglo a las normas mínimas establecidas en cada caso por el Plan y que cuenten con alineaciones y rasantes. Si el Plan no existe, la parcela, además de contar con los servicios determinantes para la clasificación del suelo como urbano, a que hemos hecho referencia, es necesario que la vía a la que den frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.

Como hemos visto, hasta que no se cumplan por los propietarios los deberes que correspondan, según que estemos en suelo urbano consolidado o no consolidado, la parcela no tendrá la condición de solar, momento en el que ya se podrá edificar porque se podrá obtener licencia directamente.

Pero si las parcelas no merecen esta consideración de solares, por no reunir alguno de los requisitos expresados, el propietario habrá de asegurar la ejecución simultánea de la urbanización y edificación, prestando al efecto las garantías que fije la legislación –aval-.

¿Es posible la recalificación del suelo urbano no consolidado en suelo urbano consolidado?

Si bien la jurisprudencia parecía reacia a esta posibilidad, algunas sentencias -como la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2017 (Rec. 2168/2016) no parecía excluirla y en la más reciente de 30 de octubre de 2018 (Rec. 6090/2017) se admite abiertamente.

Esta última sentencia declara que, conforme a la legislación estatal básica,  ha de adaptarse la jurisprudencia anterior, de modo que un nuevo planeamiento, que contempla una determinada transformación urbanística de renovación, regeneración o rehabilitación, puede degradar el suelo urbano consolidado a suelo urbano no consolidado, sobre la base de que las obligaciones de los propietarios no van a venir determinadas por la categorización del suelo (consolidado o no consolidado), sino por el tipo de actuación de transformación urbanística que se vaya a acometer sobre el mismo.

Lo que está claro es que es de gran importancia conocer la calificación del suelo que compramos a efectos de saber las obligaciones y cargas que tenemos como propietarios.

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