Clasificación y calificación del suelo: ¿qué significan estos conceptos?

Es muy habitual confundir los conceptos de clasificación y calificación del suelo, sobre todo para aquellas personas legas en Derecho urbanístico. De hecho, resulta muy común encontrar fallos y numerosos errores en los medios de comunicación. Sin embargo, las diferencias entre la calificación y la clasificación del suelo son sustanciales y de gran importancia, ya que ambos son conceptos básicos y trascendentes para la legislación y el planeamiento urbanístico.

I. Diferencia entre clasificación y calificación del suelo

Veamos qué diferencias existen entre la calificación y la clasificación urbanística.

1. La clasificación del suelo

La clasificación del suelo es el elemento primordial y primero para definir la ordenación urbanística de los terrenos, de acuerdo con la situación básica en que se encuentre de acuerdo con la Ley del suelo estatal y con la legislación autonómica.

Hay, fundamentalmente, tres clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable -o rústico- y otras establecidas por la legislación urbanística autonómica.

En todo caso, las clases de suelo tienen carácter tasado, de forma que no cabe clasificar suelo en otras clases y categorías distintas de las establecidas por Ley.

La clasificación del suelo hace referencia al régimen urbanístico del suelo. Esto es: los tipos de suelos que existen en urbanismo. Existen tres clases de suelo. Son las siguientes.

1.1. Suelo urbano

La clasificación del suelo como urbano tiene carácter reglado lo que significa que solo se consideran así los terrenos que cumplen ciertos requisitos establecidos en la Ley:

Los criterios a los que se atiende para clasificar el suelo como urbano son dos:

• El de la transformación del suelo que, partiendo de su estado inicial o natural, es o llega a convertirse en soporte apto para la urbanización.
• El de la ubicación, que atribuye la condición urbana al suelo por razón de la consolidación del área en la que se integra, al margen de los servicios con los que cuente.

1.1.1. Criterio de la transformación

Con arreglo a este criterio, constituyen suelo urbano:

1. Los terrenos que, en el momento de aprobarse el planeamiento general municipal, se encuentren ya transformados por contar, como mínimo, con los siguientes servicios básicos: acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
2. Los terrenos que, sin contar con los servicios básicos indicados en el momento de aprobación del planeamiento general, lleguen a disponer de los mismos por haber sido urbanizados en ejecución del planeamiento; es decir, lleguen a transformarse en ejecución del mismo.

1.1.2. Criterio de la ubicación

En aplicación de este criterio, son suelo urbano los terrenos que, independientemente de su estado de transformación, se ubiquen en áreas consolidadas por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística que resulte de aplicación -2/3 partes o la mitad de la superficie, según los casos-.

1.2. Clases de suelo urbano

Se distinguen dos tipos de suelo urbano:

El suelo urbano consolidado es el transformado por la urbanización y que cuenta con todos los servicios propios de esta clase de suelo, porque los haya adquirido en ejecución del planeamiento o con el devenir del tiempo. Este es el caso de la mayoría de los cascos antiguos de las ciudades actuales.

El suelo urbano no consolidado es el integrado por suelos que, aun formando parte de la ciudad, carecen de la urbanización completa; es decir, no cuentan con todos los servicios urbanos. Son, en definitiva, bolsas de suelo dentro de la ciudad ya formada, más o menos edificadas, pero no urbanizadas por completo.

2. Suelo no urbanizable

Tienen la consideración de suelo no urbanizable, los terrenos en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

Estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación, de acuerdo con los planes de ordenación territorial o con la legislación sectorial, por razón de:

• Sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales.
• Los riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial.
• Su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.

Estar incluidos por el planeamiento general en tal clase por:

• Considerarse necesario preservar los valores indicados en el número anterior.
• Su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.

2.1. Clases de suelo no urbanizable

Hay dos clases de suelo no urbanizable:

1. Suelo no urbanizable especialmente protegido. Es objeto de una especial protección por parte del plan general.

Así, en este tipo de suelo, el plan general debe establecer las medidas y condiciones que sean precisas para la conservación y protección de todos y cada uno de sus elementos naturales, incluyendo, en su caso, la prohibición absoluta de construir. En ningún caso este tipo de terrenos puede estar dedicado a utilizaciones que impliquen transformación de su destino o naturaleza o lesione el valor específico que se quiere proteger.

2. Suelo no urbanizable común o simple. Es aquel que no merece una protección especial, aunque está preservado, en todo caso, del proceso de desarrollo urbano. Se permiten en él, en defecto de planeamiento, unas determinadas edificaciones o instalaciones.

3. Suelo urbanizable

El suelo urbanizable está integrado por los terrenos que no pertenecen al suelo urbano ni al suelo no urbanizable. Estos terrenos pueden ser objeto de transformación y de urbanización cuando así se prevea en el planeamiento municipal.

Básicamente, y con distintas denominaciones en la legislación autonómica, existen dos tipos de suelo urbanizable.

• Suelo urbanizable sectorizado o programado: es el suelo urbanizable que el planeamiento municipal prevé ya con capacidad para transformarse y ser urbanizable a corto o medio plazo. Este tipo de terrenos deben poseer una vía de acceso rodado y acceso a suministro de agua, alcantarillado y electricidad.
• Suelo urbanizable no sectorizado o sin programar: este tipo de suelo urbanizable es el que está constituido por el resto de los terrenos que están adscritos al suelo urbanizable. Los terrenos incluidos en esta clasificación podrán ser urbanizados y transformados a largo plazo, ya que no se encuentran programados por el planeamiento y requieren de ordenación pormenorizada.

II. La calificación del suelo

La calificación del suelo hace referencia al uso del suelo y a las posibilidades del mismo en cuanto a edificación. Así pues, cada clase de suelo (suelo urbano, urbanizable y no urbanizable) tendrá unos usos determinados. Es a esto a lo que se refiere la calificación urbanística. Los usos y destinos de los tipos de suelos son los siguientes:

• Usos generales del suelo: el uso general de los tipos de suelo hace referencia a destinos generales del suelo, es decir, infraestructuras o zonas verdes, entre otros. De este modo, no se especifica qué tipo de edificación tendrá lugar en ese suelo.
• Usos específicos del suelo: el uso específico de los tipos de suelo hace referencia a destinos específicos del suelo, es decir, residencial, religioso, cultural o industrial, entre otros. De este modo, estos usos determinan el tipo de edificación que se llevará a cabo en el suelo en cuestión.

Sin duda, es fundamental conocer los tipos de suelos en urbanismo, así como la calificación urbanística, ya que nos ahorrará muchos dolores de cabeza a la hora de construir.

Para ello, lo mejor es contar con un abogado especializado en  Derecho Urbanístico que nos aconseje y nos informe sobre estas cuestiones.