Novedades del Real Decreto Ley 8/2011, de 7 de Julio, en el ámbito inmobiliario.

Este Real Decreto-Ley ha adoptado medidas de gran calado en ámbitos sociales muy heterogéneos: económico, inmobiliario y del procedimiento administrativo; y en sectores, también, muy heterogéneos, entre los que se encuentra como protagonista la administración local.

Respecto de ésta última, parece que la finalidad esencial de esta norma sea la de garantizar la seguridad jurídica y económica en el tráfico administrativo local, tan maltrechas en los últimos años como consecuencia del endeudamiento de los Ayuntamientos y de la desaforada actividad urbanística ilegal, que ahora –con la técnica del silencio negativo y las medidas de protección registral- se pretende frenar y dar a conocer para salvaguardar los derechos de los terceros de buena fe.

De este modo, el urbanismo ha evolucionado hacia un modelo, que no solo tiene como finalidad la protección de valores ambientales y paisajísticos y la creación de un modelo de ciudad adecuada a las necesidades reales de crecimiento, sino que, además, pretende incrementar la seguridad jurídica de los destinatarios últimos de las construcciones, adoptándose ahora medidas de mayor transparencia y publicidad de las actuaciones inmobiliarias de los particulares, primando estos valores respecto del derecho de aquellos a obtener licencia si se dan las condiciones legales para ello.

Vamos a analizar aquí las principales novedades de este Real Decreto-en el ámbito inmobiliario.

En primer lugar, se prevén un conjunto de medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación (Capítulo IV, artículos17 a 22), reforzando, los contenidos dela Leyde Economía Sostenible y la obligación general de conservación existente en todas las leyes del suelo, y con las que se pretende aprovechar el parque existente de viviendas, adecuándolo a unos criterios mínimos de calidad.

Se explicitan ahora los contenidos programáticos de la Leyde Economía Sostenible donde se instauraban las mismas técnicas urbanísticas utilizadas para la creación ex novo de construcciones y que ahora se ponen al servicio de la conservación y mejora de los edificios existentes (planificación urbanística con el efecto de la declaración de utilidad pública a los efectos expropiatorios; convenios de ejecución; cesiones obligatorias de los propietarios; declaración de necesaria ocupación a los efectos de la expropiación; desclasificación de elementos del dominio público necesarios para la rehabilitación; afección real de las fincas al cumplimiento de los deberes de la planificación, etc.)

En relación con lo anterior, el Real Decreto viene a concretar ahora las condiciones en que serán exigibles estas actuaciones de regeneración urbana; los sujetos obligados; facultades reconocidas a las comunidades de propietarios o cooperativas que puedan constituirse al efecto; y se generaliza la inspección técnica de edificios, estableciéndose su obligatoriedad –los de más de 50 años en municipios de mas de 25.000 habitantes-.

En segundo lugar, se instauran una serie de medidas para la seguridad del sector inmobiliario (Capítulo V).

La primera de ellas es el establecimiento del silencio negativo en el otorgamiento de las licencias urbanísticas. Hasta ahora, las leyes del suelo contenían la norma de que no se podían adquirir por silencio administrativo facultades o derechos que contravinieran la ordenación territorial o urbanística, bajo sanción de nulidad. Mediante sentencia del TS, de 28 de enero de 2009, se fijó como doctrina legal que el precepto de la Ley estatal del Suelo –artículo 8.1- constituye una norma básica con los efectos indicados. Pero ahora, el régimen del silencio previsto en la LRJPAC se explicita con el carácter negativo de éste en los procedimientos de autorización administrativa en el ámbito de las facultades sobre el suelo: licencias para movimientos de tierras, obras de edificación de nueva planta, instalaciones prefabricadas; tala de vegetación; y para la primera ocupación de edificaciones (artículo 23).

Se pone fin, así, a la situación de gran confusión e inseguridad a que daba lugar el régimen anterior del silencio positivo de las licencias urbanísticas, en el que era muy complicado determinar si aquélla se había obtenido o no tácitamente si no se comprobaba, con la tramitación a posteriori de un verdadero procedimiento administrativo, que la licencia no era contraria ala Ley. En otro caso, se consentían situaciones absolutamente contrarias a Derecho, a un desarrollo urbano adecuado y a los derechos de terceros de buena fe. El silencio negativo frenará la proliferación de construcciones ilegales y conseguirá una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario pues garantiza a posibles compradores que las construcciones disponen de licencia si existe un acto expreso de otorgamiento.

Nos sorprenderá, sin embargo, que el silencio siga siendo positivo en el ámbito de la aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión, pues resulta evidente que este tipo de silencio puede dar lugar a muchas más edificaciones sin sustento legal que una simple licencia para una determinada construcción que soliciten los particulares individualmente. Evidentemente, el legislador estatal no puede regular el procedimiento de aprobación del planeamiento, pues ello excede de sus competencias básicas y corresponde a las Comunidades Autónomas, pero qué duda cabe que aquél les ha hecho un guiño a éstas para que tomen nota a partir de ahora e incorporen en sus legislaciones el silencio negativo en la aprobación del planeamiento donde esta técnica será el pilar básico para frenar un urbanismo contrario a la sostenibilidad y a la buena fe de terceros.

En cuanto a las medidas de protección registral – preventivas y de depuración- adoptadas en este Real-Decreto (artículo 25), se trata con ellas que terceros de buena fe conozcan en todo momento la posible situación irregular de un inmueble construido, con el fin también de reimpulsar la inversión inmobiliaria. Las medidas más novedosas vienen constituidas por la incorporación al Registro dela Propiedadde la incoación de los procedimientos sancionadores –no ya de la resolución final- que puedan suponer la imposición de multas o, incluso, la demolición y de la interposición de recursos contenciosos-administrativos que pretendan la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución o de actos administrativos de intervención.

La declaración de obra nueva exigirá la licencia de primera ocupación y constará en el Registro el carácter de fuera de ordenación de las construcciones ilegales prescritas.

Ahora deberá prestarse especial atención a estas obligaciones de incorporación de información al Registro pues se impone a los Ayuntamientos que incumplan esta información la obligación de indemnizar los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.